不動産の購入をお考えの方へ

チョクウリカイのサイトは個人売買のサイトとなります。不動産会社を介さない代わりに安く買える可能性があります。

また購入される方は、サイトの利用料は0円ですので不動産を気軽に検討・購入できるメリットがあります。但し気を付けて欲しいのは、売主は不動産のプロではありません。また、売主は相続人であったりするケースも多いです。そこに住んでない。行った事がない、等のケースも多々ございます。安心して購入するには購入予定の不動産の事を詳しく調べ建物を利用したい場合にはホームインスペクション（第3者の視点からの建物調査）（参考　https://www.sakurajimusyo.com/inspection/）や再建築ができるか当時の建築確認や道路の確認（参考　https://f-yakucho.com/manual-douro/）くらいはご自身で行った後に購入申込をする事が必須とお考え下さい。後々トラブルや想定外の費用の出費となり高い買い物にならない為にもご自身でチェックすることは必ず必要です。

• 物件の事を調べる

購入希望の物件が見つかりましたら、売主様に質問をしてみましょう。

実際の写真や公図などをやり取りし物件の事を詳しく知りましょう、但し個人売買となりますので、売主様も物件の事をあまり詳しくないケースもございます。（中には相続しただけで行った事もない）ご自身で役所や法務局などで購入希望の物件について責任を持って調べましょう。

調べる方法につきましては、別のブログで書かせて頂きます。

• 売主に質問をしてみましょう

先ほども書きましたが、売主も個人となりますので、不動産業者ではありません。詳しくない方が多数とお考え下さい。その中で不動産の事を聞いてみましょう。

土地の場合：固定資産税の額やその他の維持費は無いか？電柱などがあれば収入があるのか？境界の杭はあるのか？他に写真はないか？などわかる範囲で答えてもらいましょう。現在では疎遠だったおじさんやおばさんなど、遠い親戚に子供がいなくていきなり相続人となってしまうケースもあり物件の事を詳しく知らない売主も多数いますので、失礼のないように丁寧に聞いてみて下さい。

建物がある場合：土地のケースと同じ部分は省略します。建物の写真はありますか？建物に不具合はないですか？いつくらいまで利用していましたか？などを聞いていましょう。特に利用を目的の場合には水回りの状況などは必ず聞いておきましょう。

• 物件を内覧してみましょう。

希望する物件が見つかり売主に最低限の質問をしたら実際に物件を見に行きましょう。

売主に内覧の依頼をお願いします。〇月〇日の〇〇時に現地を見学したいのですが宜しいでしょうか？またお立合い頂けるのでしょうか？など売主に確認をして下さい。

土地の場合にはご自由にご覧になって下さいと言われるケースも少なくないです。個人売買のケースでは安いので見ないで買う方もいますが、後々問題になるケースも多く見受けられます。現地確認を行わずに購入した後に思っていたような状態でない事もあります。これは売主も長期間物件を放置していたり、相続の為に知らないケースなどもありますので、必ず内覧現地確認を行いましょう。

現地確認の際には必ず写真を撮っておきましょう。

• 物件について調べましょう

個人売買の場合で山林や原野等の土地を購入する場合には、それほど詳しい資料じたい自体がありません。公図（法務局で保管している図面）森林図（役所で管理している図面）などの入手をお勧めします。

必ず物件の所在地の役所に電話でも構いませんので連絡をし、固定資産税課などに場所を聞いて下さい。どんな不動産にも評価があります。丁寧に質問をして○○番地はどこになりますか？と聞いて下さい。役所は課税しているので場所や建物の台帳があります。

中には丁寧にメールでグーグルマップなどで教えてくれる役所もありますので、丁寧に聞きましょう。そして必ず教えてくれた担当者の名前を控えておいて下さい。

• 登記情報を確認しましょう。

※法務局に行き、土地の登記簿や道路の登記を調べましょう。誰が所有者なのか？

建物が誰の物なのか？

法務局では必ず「〇〇地〇〇番の上にある建物の全部の登記を知りたいと担当に言って下さい」なぜなら、昔の家で増築や倉庫などが登記されているケースもあれば今は存在しない建物がまだ登記だけが残ってしまっているケースがあります。

存在しない建物がでてきた場合には売主は建物の滅失登記が必要となります。

• 道路を知ろう

購入希望の物件に道路が接している場合には接している道路の所有者を調べておきましょう。後々建物を建てる際にはその道路より水道やガスを引き込む事になります。道路が行政がの所有者であれば役場に将来ここに建物を建てる際の規制は何かありますか？と聞いておいて下さい。

※個人が所有していると建物を建て替える際に承諾を貰う必要がでてきます。

• 用途地域を確認しましょう。

用途地域とは簡単に言うとその土地は何に利用できる土地なのか？を行政が決めていますいることです。おおまかにこの場所はこのような土地の利用をして下さいと決めてあるのが用途地域と考えるとわかりやすいと思います。工場群の中に家を建てたり、住宅地の中に工場などができないように大まかにこのエリアはこのように土地を利用して下さいと決めているのが用途地域となります。

いろいろなサイトで用途地域については書いてますので、詳しくはこちらそちらをご覧下さい。

• 境界を確認しましょう。

都市部の住宅地や分譲地には境界杭を見かける事が多くあります。ですが地方の集落等ではその必要がなかった為に多くは「この木とかこの垣根」とかが境界となるケースが多く見受けられます。特に山林では種類の違う木を植えて境界の目印にしているケースなどもありますが、もとの所有者が亡くなってしまっているとどこからどこまでなのかを正確に把握する事は困難な状況です。また、境界を新たに作るには測量や接する土地の所有者全員の承諾の問題などがあり、資産価値の高い土地でなければ、測量代や承諾をもらう費用が多く掛かる為にほとんど境界杭がないのが現状となります。住宅地の場合には測量図がある事がありますので、法務局で測量図があればそちらを参考にすると良いと思います。

• 購入申込

欲しい物件の事が確認できたら売主に売って欲しいと購入申込をしましょう。

ご自身の情報を入れて申し込みをして下さい。

売主が承諾すれば折り返し連絡がきます。

• 契約書を作成します。

基本は売主様で契約書は作成して頂く事が多いです。

契約書って難しく感じるかもしれませんが、難しく感じる必要はございません。

以下の8項目があれば足りると思われます。それ以外の条文は双方で話し合い必要であれば入れる、不必要と考えたら削除する考えで問題ないと思われます。様々な不動産契約書がサイトからもダウンロードできますので、それを双方で確認しながら契約を進めて下さい。

• 当事者の詳細情報：売主と買主の名前、住所、連絡先などが含まれます。

※現在の住民票のある住所となります。登記簿上の住所ではございません。

※売主の登記簿上が旧姓の場合には、契約は現在の姓で行い登記事項の変更が必要となります。

• 不動産の詳細情報：売買対象の不動産の物件番号、所在地、土地の面積、建物の詳細、および登記情報が含まれます。
• 売買価格：不動産の売買価格が合意され、支払いの方法やタイミングが記載されます。
• 売買条件：契約条件、引き渡し日、所有権の移転手続きなど、売買に関する重要な条件が記載されます。

※契約の条件はお互いで相談し内容を決めて下さい。

※引渡し日は基本全額お金を払った日となります。登記の完了日ではございません。

• 瑕疵担保責任：売主が不動産に関する隠れた欠陥や問題に対する責任をどの程度負担するかについての規定が含まれます。

※双方で話し合い売買価格によっては責任を負わない契約のケースでは削除して下さい。

• 違約時の処分：売主または買主が契約違反した場合の罰則や補償に関する条項が記載されます。
• ※通常は20%が相場となります。融資などを利用する場合には融資が通らなくて解除の場合には違約にならない条項を入れておきます。
• 固定資産税の清算：不動産（土地）の固定資産税の清算（分担）について売主様、買主様の負担割合を記載します。

※1月1日から引渡し日までを売主、引渡し日の翌日からを買主が負担する事が多いです。この条文も売主様が売買金額に含む場合には削除が可能となります。

• 署名と日付：契約書は売主と買主の署名および日付で完結され、法的に有効になります。
• 合意管轄：もし契約後にもめたりする可能性があるので一応裁判所を決めておきます。

※通常は売買物件のある都道府県を管轄する地方裁判所を指定しておきます。

不動産（土地）売買契約書は、売買の透明性を確保し、紛争を防ぐために非常に重要です。売主様と買主様は、契約書を十分に理解し、必要であれば、司法書士や弁護士等に法的アドバイスを受けることをお勧めします。