接道について（接道義務）

不動産（土地）を取得したい理由に、建物（住宅や別荘等）を建築したいという方もいらっしゃると思います。また、古民家等を買い取って、建て替えを行いたい方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、物件（土地・建物）によっては、そもそも建替え(=再建築)できないケースがあります。ここでは、取得したい不動産（土地・建物）の建築及び再建築可能かどうかを見極めるポイント、「接道義務」についてと、その「接道義務」を満たしていない場合の対応についてご説明させて頂きます。

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めています。つまり、取得したい不動産が接道義務を満たしていない時は、新築、再建築はできないということです。

では、そのような場所に、建物が既に、建っている場合はどうすればいいのでしょう？そのような物件のことを、再建築不可物件といいます。詳しくは、別項目でご説明いたしますが、再建築不可物件でも一定の条件（再建築不可物件の項目を参照してください）を満たせば、リフォームをして利用することは可能です。接道義務を満たしていない古民家等を買い取る場合には、この様な事を念頭に入れながら、ご検討下さい。

さて、ここまでの話で、お気づきかもしれませんが、ここで重要なのは、都市計画区域内というところです。接道義務は都市計画地域または、準都市計画地域内の建築物の築造にかかる規定です。したがって、都市計画区地域外（都市計画決定されていない区域）では接道義務は生じません。一体の都市として、全体的に整備して開発し、および保全する必要がある区域（都市計画区域）には接道義務が課せられるので、整備や保全が必要ない都市計画区域外には接道義務がないのです。

では、都市計画区域外の例えば山林や原野等に建物は建てられるのでしょうか？接道義務以外の場所で既存の建物もない場所です。

残念ながら、そう簡単ではありません。以下の場合は、都市計画区域外でも建物の建築は不可となります。

農地として使用されている場合

地目が山林や原野であっても、現況が果樹園などの農地として利用されているケースは珍しくありません。登記された地目が山林であっても実際は農地として利用されていると、その土地は農地法によって守られている可能性が高く、家を建てる際には農地転用届や農地転用許可の申請が必要になります。

保安林に該当する場合

地目が山林や原野の土地が保安林だったというケースもあります。保安林とは、農林水産大臣が森林法によって指定した土地のことです。保安林は土砂の崩壊や風害を防ぐために機能している森林であるため、原則として勝手に木を伐採して家を建てることは許されていません。知らずに森林を伐採してしまうと、原状回復を命じられる可能性もあります。

市街化調整区域に指定されている場合

地目が山林にあたる土地は市街化調整区域に指定されている可能性があり、その場合は原則として家を建てることはできません。しかし、例外として農林漁業を営む者の居住用建築物であれば建てることが許可されています。

上記の様に、制約があり、やはり簡単には建物を建てることは難しい様です。仮に、条件を満たせて建築が可能である場合も、木の伐採やインフラの整備等を考えると現実的では無いような気がします。

しかしながら、例外的に、山林や原野でも接道義務を満たしている土地や建築可能な土地もありますので、利用用途によりますが、そのような場所に建物の建築をお考えの方は、買主様に接道の有無をご確認下さい。