瑕疵担保責任について
不動産売買における「瑕疵(かし)」とは、「きず」や「不具合」「欠陥」のことを言います。
雨漏りやシロアリの被害、土壌汚染や地下埋設物などが代表的な例です。
瑕疵担保責任とは、購入した物件に欠陥があることにより「家に住めない」「土地を利用できない」など買主様が物件を購入した目的が達成できない場合に売主様に生じる責任のことです。
改正前の民法（以下、旧法）では、売買契約後に発覚した物件に「隠れたる瑕疵」がある場合に買主様は売主様に対して損害賠償請求ができるとしていました。
「隠れたる瑕疵」とは、買主様が契約時に普通に注意しても分からなかった欠陥のことを指します。
つまり瑕疵担保責任は、買主様がその欠陥に対して善意無過失でなければ適用されませんでした。
しかしながら、2020年4月1日から、民法（債権法）の改正が施行され、これによって、不動産売買における「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変わりました。
契約不適合責任とは、引渡されたものが契約の目的に適合しないときに売主に発生する義務です。
新法では、「隠れたる瑕疵」があるという要件が「契約の内容に適合しない」に改められ、「買主の善意無過失」は不要となりました。
また、売主様は「売買契約の内容に適合した商品を引き渡す義務」を負います。
新法では、売主様が「契約に合った物」を引渡さなければなりません（売主の債務）。
「契約に合っていない物」を引渡した場合には、売主様に故意（=わざと）、過失（=うっかり）などの原因があれば、損害賠償請求できるとしています。
なお、ある当事者に故意（=わざと）、過失（=うっかり）などの原因があることを、当事者に「帰責事由がある」と専門用語では言います。
この様に、売主様側の不動産の責任所在が範囲が大きくなりました。したがって、不動産売買時に売却予定の不動産について瑕疵が存在する場合や存在するかもしれない時は、後々のトラブル回避（損害賠償請求等）のためにも、買主様側とは十分な話し合いをし、売却予定の不動産の状況や万一の瑕疵が存在する前提で、契約内容を定めていくことが重要です。
※もちろん、売主・買主双方で瑕疵担保・不適合責任の文章を外す事も可能です。但し、売主様が故意に瑕疵を知っていて相手方に説明を行わずに売買をした場合には裁判となる事を理解しておいて下さい。
